最近，有朋友看到佛山新城公寓價(jià)格下探至7字頭起，較開盤時(shí)降幅約40%，很心動(dòng)。我給的建議是：如果是買來自用，這價(jià)格絕對(duì)很筍；但如果用作投資，就不能單看售價(jià)，還要細(xì)算投資回報(bào)。

佛山新城的公寓，十年前好景時(shí)賣到16000~18000元/平方米。但之后每況愈下，前幾年大多公寓開盤價(jià)是11000~13000元/平方米，去化率一直很低，價(jià)格也一路走低，如今最低下探到7字頭。按8000元/平方米計(jì)算，一套50平方米的公寓，總價(jià)僅40萬元，表面看來，十分誘人。

那么，作為以投資為主的公寓產(chǎn)業(yè)，其回報(bào)率如何？以保利東瑞廣場(chǎng)公寓為例，單房公寓（建筑面積約50平方米）月租金普遍1200元/月左右，租金不高，但出租率很低。粗略計(jì)算一下，公寓買入總價(jià)40萬元，加上裝修費(fèi)用、稅費(fèi)，成本大約50萬元。按1200元/月租計(jì)算，年收益為14400元，年投資回報(bào)率2.88%。這樣的回報(bào)率，在公寓市場(chǎng)中已算是較高了。如果能保持這樣的回報(bào)率，尚有一定的投資價(jià)值。但這是滿打滿算，如果算上公寓的空置率，回報(bào)率就遠(yuǎn)低于2.88%的水平。

從公寓物業(yè)升值的角度來看，近十年公寓的價(jià)格一路走低。再有，公寓作為商業(yè)用房，出售時(shí)需繳納的稅費(fèi)較多，主要有營(yíng)業(yè)稅5.6%、個(gè)稅20%、土地增值稅5%。個(gè)稅的計(jì)算主要看物業(yè)升值的幅度，如果升值不大，個(gè)稅則較低。除個(gè)稅外，其他稅費(fèi)合計(jì)11.6%。也就說，即使是平價(jià)出售，也要虧損11.6%，這還不計(jì)中介費(fèi)。因此，公寓投資至少要升值20%才不至于虧損。

公寓投資的價(jià)值，關(guān)鍵是看租金及出租率，看現(xiàn)時(shí)更要看后市。目前，佛山新城產(chǎn)業(yè)發(fā)展已有一定的基礎(chǔ)，近幾年不斷有新公司涌入，但由于寫字樓的體量較大，空置率較高。而公寓的體量也較大，導(dǎo)致了公寓的租金上不去，出租率較低。但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，佛山新城的產(chǎn)業(yè)會(huì)越來越好，入駐的企業(yè)會(huì)越來越多，新城公寓的租金水平與出租率也會(huì)上去。但現(xiàn)在入市，恐怕守的時(shí)間會(huì)較長(zhǎng)，對(duì)于投資來說，并不劃算。

佛山新城的公寓，并不是個(gè)案，而是一種普遍現(xiàn)象。公寓產(chǎn)品的投資價(jià)值普遍不高，特別是前幾年高位入市的，普遍處于站崗狀態(tài)。如果確實(shí)想投資公寓，就不要貪便宜，一定要看周邊的租金水平及出租率，選擇核心地段，有地鐵，更要看周邊的產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

當(dāng)然，如果購(gòu)買公寓自用，又另當(dāng)別論。目前，佛山新城公寓的確是一個(gè)價(jià)格洼地，值得入市。

文/梁瑞卓

編輯丨朱韻耀